Capítulo II - Das Disposições Especiais

Título I - Da Locação
Capítulo II - Das Disposições Especiais
Seção I - Da Locação Residencial
CAPÍTULO II
Das Disposições Especiais

SEÇÃO 1
Da locação residencial

Art. 46°. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a re­solução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1° Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeter­ minado, 
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2°  Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá  denunciar o contrato  a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47°. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, fin­do o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9°;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatá­rio relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel 
residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras apro­ vadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1° Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma fi­nalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizan­do imóvel alheio,já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2° Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, pro­missário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, comimissão na 
posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

SEÇÃO II
Das locação para temporada

Art. 48°. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contra­ tada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obri­gatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se 
encontram.

Art. 49°. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50°. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do loca­dor por mais de trinta dias, presumir-se-á  prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

SEÇÃO III
Da locação não residencial

Art. 51°. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1° O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido 
pelo sublocatário.

§ 2° Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de socie­dade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a reno­vação 
poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3° Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4°  O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os 
pressupostos previstos neste artigo.

§ 5° Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52°. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, 
ascendente ou descendente.

1° Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do lo­catário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e per­tences.

2° Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3° O  locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de co­mércio, 
se a renovação não ocorrer em razão de proposta  de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino ale­gado ou não iniciar as obras determinadas  pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Art. 53° - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como  por  
entidades  religiosas  devidamente  registradas,  o  contrato  somente  poderá  ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I - nas hipóteses do art. 9°;

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevo­gável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edi­ ficação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Art. 54°. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping  center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições pro­ 
cedimentais previstas nesta lei.

1°O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center.

a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem  modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

2° As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de ur­ gência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou 
entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição,  construção  ou  substancial  reforma,  por  si mesmo  ou por  terceiros, do imóvel 
então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja este locado por prazo de­ terminado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 1ºPoderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 2° Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 3° (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

Art. 55°. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imó­vel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou emprega­dos.

Art. 56°. Nos demais  casos  de  locação  não residencial,  o contrato  por  prazo  determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou avi­so.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajus­tadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57°. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pe­lo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

 

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